Ипотека для бизнесменов и инвесторов

Журнал «Дом. Квартира. Дача» решил разобраться в различиях и выяснить, как оформить ипотеку бизнесменам и инвесторам.

Рисковые заемщики

Бизнесмены (владельцы и совладельцы обществ с ограниченной ответственностью, крупные акционеры и т. п.) и инвесторы с точки зрения банков клиенты рисковые: объясняется это тем, что вероятность потери доходов у них всегда выше. Когда экономическая ситуация в целом стабильная, квалифицированные наемные работники, как правило, ничем не рискуют: они могут легко поменять компанию-работодателя и, как правило, уходят на более высокую зарплату. А собственники бизнеса всегда в ответе за свою фирму, и любые изменения могут привести к снижению их доходов, не говоря уже о каких-либо проблемах в компании. Более того, бизнесмены отвечают не только за себя, но и за своих сотрудников, а также несут ответственность перед контрагентами и партнерами. Поэтому в случае финансовых трудностей они могут потерять все свои сбережения и финансовую стабильность. Ну а если еще и кризис грянет, то последствия могут оказаться совсем плачевными. И это притом что бизнесмены чаще приобретают высокобюджетную недвижимость бизнес- и премиум-классов, а значит, потери банка будут куда серьезнее, чем в случае дефолта среднестатистического наемного работника.

Что касается инвесторов, то они для банков еще «опаснее», чем бизнесмены, так как их доход менее предсказуем и зависит от множества внешних факторов. Например, собственники недвижимости, получающие основной доход от аренды, могут в любой момент потерять арендаторов, а простой площадей отразится на уровне их доходов. Точно так же в любой момент можно потерять и доходы от акций или облигаций, ведь их котировки могут не только расти, но и падать. И прекрасное тому доказательство – кризис 2008 – 2009 гг., когда из-за краха на фондовом рынке инвесторы в считанные дни становились банкротами. И ведь подобные ситуации за долгие 15 – 20 лет – а это средний срок ипотечного кредита – могут повторяться. Более убедительными здесь выглядят разве что депозиты в крупных банках, но чтобы капиталы позволили инвестору-рантье претендовать на ипотеку, они должны быть весьма существенными, а при таких средствах обычно проще купить недвижимость без привлечения кредита, ведь ставки по депозитам ниже ставок по ипотеке. Поэтому доходы от инвестиций, как правило, показывают не как основные, а как дополнительные – в плюс к зарплате или доходам от бизнеса, с их помощью можно увеличить максимально возможную сумму кредита или повысить вероятность его получения даже в случае низкой заработной платы. Да и банки обычно не дают заем клиентам, доход которых формируется только за счет ценных бумаг или аренды, особенно если первоначальный взнос менее 50% и/или приобретается квартира в строящемся доме: в таких случаях они просят подтверждения пусть и минимальной, но заработной платы по основному месту работы. Исключение – ломбардные кредиты под залог уже имеющейся недвижимости (той, что сдается в аренду), акций и пр.

Бизнесмены (в том числе владельцы крупного пакета акций – как правило, более 25% какого-либо акционерного общества) могут оформить и классическую ипотеку, причем даже с минимальным первоначальным взносом. Всего несколько лет назад такое было практически невозможно, но сейчас банки становятся лояльнее и не исключают собственников бизнеса из числа своих клиентов. Есть даже такие кредитные учреждения, которые любят данную группу заемщиков и готовы выдавать ей крупные суммы. Правда, при этом заявки на кредит рассматриваются иначе, чем у наемных работников. Основная особенность заключается в необходимости анализа самого бизнеса, ведь именно он является источником доходов. Это усложняет процедуру проверки заемщика и увеличивает сроки принятия решения о выдаче кредита. Да и ставки могут быть выше – на 0,5 – 2 процентных пункта. Однако в последнее время требования к заемщикам становятся более мягкими, поэтому банков, обходящихся без повышающих коэффициентов, не так уж и мало.

Факторы оценки

На решение о выдаче займа и размер ставки влияет целый ряд факторов. Например, для инвестора важна рисковая составляющая его активов. Как правило, банки считают наименее рисковыми депозиты, облигации федерального займа, ликвидную недвижимость, а акции и другие финансовые инструменты обладают повышенным риском. Исключение составляют лишь «голубые фишки» – акции самых известных и устойчивых компаний. Если таковых в пакете инвестора-акционера нет, в ипотеке могут отказать.

Для бизнесменов имеет значение вид бизнеса, его организационно-правовая форма и налоговый режим. Так, у каждого банка есть отрасли, которые считаются менее и более перспективными. Самыми выигрышными, как правило, выглядят сырьевые компании. Сфера услуг (агентства недвижимости, страховые и брокерские конторы) менее привлекательна, поскольку здесь больше рисков потери клиентов. Но это не означает, что владельцу подобного бизнеса даже не стоит ходить за кредитом, ведь учитываются еще и другие характеристики. Оцениваются стабильность получаемого дохода и уровень ликвидности активов, находящихся в собственности заемщика. Более стабильные предприятия, работающие на рынке длительное время и имеющие сеть филиалов, гораздо привлекательнее единственного магазина секонд-хенд. Поэтому у владельца отлично функционирующей и развивающейся сети массажных салонов шансов не мало, особенно если эта сеть пережила кризис 2008 – 2009 гг. Чем дольше компания работает на рынке, тем выше вероятность получения кредита. Хозяину же «свежего» бизнеса, появившегося уже после кризиса, чей потенциал и возможности закрепиться на рынке пока непонятны, банки отказывают довольно часто.

Отказы ждут и тех, у кого бизнес не прозрачен и/или не стабилен, а то и вовсе не рентабелен. Также банки отказывают бизнесменам, если сдается нулевая отчетность, нет оборотов по счетам, имеется задолженность перед государственными фондами или ненадлежащим образом ведется финансовая документация.

Огромное значение имеет и кредитная история, причем как юридического лица (компании), так и самого бизнесмена или инвестора. Также банки обращают внимание на «репутационные показатели». Причиной отказа может стать не очень хорошая репутация фирмы. Если компания, напротив, хорошо известна на рынке и отличается положительными отзывами клиентов и партнеров, шансы на ипотечный кредит у ее владельца (совладельца) очень высоки. Кроме того, кредитные учреждения отдают предпочтение крупным компаниям с солидным оборотом.

Нужно учитывать, что чем крупнее бизнес, тем сложнее его анализировать, тем дольше процесс рассмотрения заявки. Так что терпения потребуется больше, но и сумма кредита может быть солиднее.

Пакет документов

Однако каков бы ни был бизнес или имеющийся у инвестора актив, вероятность получения ипотеки во многом зависит от пакета поданных в банк документов. Чем он будет полнее, тем, естественно, лучше.

Собственники бизнесов, претендующие на ипотечный кредит, дополнительно к стандартному списку документов (паспорт, трудовая книжка, справка по форме 2-НДФЛ и т. п.) должны предоставить копии учредительных документов (устава, учредительного договора и т. п.) и актуальную выписку ЕГРЮЛ, если компания является акционерным обществом, нужны справки, подтверждающие получение дивидендов. Также банки требуют бухгалтерские и платежные документы. В первую очередь это балансы, бумаги, подтверждающие финансовое состояние предприятия, справки по банковским счетам, договоры с клиентами и поставщиками.

Для каждого вида бизнеса может быть свой перечень документов, но в любом случае банку должно быть понятно, как формируется доход компании, каким образом поступает выручка, каковы расходы фирмы и размер чистой прибыли. В отдельных случаях банк даже может инициировать независимую оценку платежеспособности и стабильности компании, в ходе которой аналитики изучают управленческую отчетность и контракты с подрядчиками и проверяют, насколько реальность соответствует данным, фигурирующим в заявке на кредит. И если потенциальный заемщик является учредителем не одного юридического лица, а нескольких, могут быть запрошены документы по всем фирмам.

Инвесторам с пакетом документов проще, но и они должны предоставить дополнительные бумаги. Если потенциальный заемщик получает доход от акций или других ценных бумаг, он должен доказать, что владеет этими активами (например, предъявить соответствующий сертификат), и обязан подтвердить размер дивидендов, например, предоставив выписки со своего расчетного счета. Когда в качестве источника дохода выступает депозит, нужна справка из банка о его остатке и размере ежемесячных процентов, перечисляемых рантье. Если за ипотекой обращается клиент, получающий доход от аренды недвижимости, он должен предоставить в банк договор аренды. Причем большинство банков готовы рассматривать такой доход только при условии, что договор аренды заключен не менее чем на год и, соответственно, зарегистрирован в УФРС, а значит, с него уплачивается налог (НДФЛ). Кроме того, желательна налоговая декларация, которую инвестор подает ежегодно для отчета перед налоговой инспекцией.

Советы специалистов

Перед тем, как формировать пакет документов, собственникам и инвесторам важно трезво оценить свои шансы и выбрать «правильный» банк. Прежде всего, стоит обратиться к банку-партнеру, в котором открыт счет компании, депозит либо личный счет, на который потенциальный заемщик получает дивиденды от ценных бумаг. В таком случае собственник бизнеса или инвестор понятен кредитному учреждению и практически не вызывает сомнений (если со счетами и доходами, конечно, все в порядке).

Также можно обратиться в банки, которые наиболее лояльны к бизнесменам и инвесторам. Обычно они не требуют огромного перечня дополнительных документов и не повышают ставку по кредиту. Однако в других банках, повышающих проценты для бизнесменов и инвесторов, базовые ставки могут быть существенно ниже, и тогда выгоднее брать кредит у них.

Кроме того, стоит учитывать, что отдельные банки специализируются на определенных отраслях, например, Газпромбанк – на газовой промышленности, Независимый строительный банк – на строительстве, поэтому? если компания работает в соответствующей сфере, вероятность оформления ипотеки в таких кредитных учреждениях будет выше, да и условия могут быть менее жесткими.

Если банк вдруг посчитал бизнес неперспективным, не стоит отчаиваться, нужно обращаться в следующий, ведь у каждого кредитного учреждения свой взгляд на подобные вещи, и если в одном из них отрасль считается неперспективной, то в другом все может быть наоборот, уверяют специалисты. Также при выборе банка можно обращаться к профессиональным ипотечным брокерам, которые благодаря своему опыту и контактам смогут грамотно оценить ситуацию и предложат самые оптимальные варианты.

И конечно, с банками лучше не шутить. При подаче заявки на кредит заемщик должен быть предельно честным. Не нужно ничего приукрашивать и скрывать информацию о бизнесе. Ведь то, что собственнику бизнеса или инвестору может представляться ужасным, для банка окажется не такой уж серьезной проблемой, да и в большинстве случаев есть возможность договориться – возможно, условия ипотеки будут жестче, но кредит все-таки выдадут, а вот обман не простит ни одно кредитное учреждение.

Задумываясь об ипотеке, не стоит скрывать свои личные доходы и прибыль компании от государственных органов и портить свою кредитную историю просроченными платежами, например, по потребительскому кредиту или пластиковой карте. Все это может привести к отказу в ипотечном займе.

Использованы данные www.metrinfo.ru