Аренда против правил: на что жалуются арендодатели

Страхи арендодателя

Интернет-портал www.irn.ru провел онлайн-голосование, в ходе которого выяснил наиболее частые угрозы для арендодателя. На первом месте оказался вариант – неуплата аренды/счетов (за него проголосовало свыше 21%), затем в порядке убывания голосов идут различные чрезвычайные ситуации – затопление, пожар и пр. (почти 20%), порча или воровство имущества (свыше 18%). Реже встречаются создание в квартире притона, нелегальные жильцы, буйное поведение квартиросъемщиков и курение в квартире. Каждый профессионал согласится, что все перечисленные варианты реальны.

Для собственника большая трудность найти арендатора, который удовлетворял бы всем его требованиям: бережно относился к квартире, вовремя вносил арендную плату и коммунальные платежи и не доставлял других хлопот. Поэтому с образцовыми съемщиками арендодатели не хотят расставаться и порой даже идут на уступки, чтобы продлить с ними арендные отношения. Чаще всего собственники хотят сдавать свое жилье семейной паре без детей и животных, хотя это еще совершенно не означает, что такие арендаторы будут соблюдать все правила. Ни наличие высших образований, ни престижная работа не могут стать гарантом того, что у собственника не возникнет трудностей с арендатором, предупреждают специалисты.
Договор не панацея

Главным способом защиты прав арендодателя (как и квартиросъемщика) обычно называют грамотно составленный, подробный договор. Договор аренды должны подписать все, кто имеет право собственности на квартиру, и арендаторы. В документе указываются основные характеристики квартиры (включая почтовый адрес, число и габариты комнат); если планируется снять только одну комнату, это также должно быть зафиксировано. Указывают в договоре и цель аренды недвижимости. Это важно, потому что известны случаи, когда квартира использовалась не по назначению, например, в ней обустраивали салон-парикмахерскую.

Кроме того, в документе описывают имеющееся в квартире имущество, фиксируя срок сдачи и паспортные данные арендатора (а также всех, кто будет проживать на съемной жилплощади вместе с ним). Чаще всего в договоре указывают и возможное повышение арендной ставки, и порядок оплаты коммунальных услуг. Как правило, за ЖКУ по счетчикам платит тот, кто снимает квартиру, а все фиксированные платежи приходятся на долю владельца жилья. В графе условия досрочного расторжения указывается, в каких ситуациях возможно расторжение и какие штрафные санкции предусмотрены, а также на каких основаниях собственник может выселить жильца, например, в случае неуплаты аренды за определенный срок, регулярного нарушения условий договора, постоянных жалоб соседей.

Но не стоит переоценивать значение договора. Во-первых, предусмотреть все варианты развития событий в подробностях все равно невозможно. Во-вторых, для расторжения договора или применения санкций должны быть предоставлены неопровержимые доказательства тех или иных нарушений. Как, например, определить, действительно ли квартира содержится в чистоте и какой уровень «загрязнения» должен быть зафиксирован, чтобы назначить штраф или попрощаться с арендатором? Наконец, судебные тяжбы – длительный и дорогостоящий процесс, не гарантирующий возврат средств. У должника может не быть собственности, которую могут изъять приставы. Нередки случаи, когда людей просто тяжело найти.

Неуплата

Некоторые риски все же можно минимизировать. Например, эксперты рынка недвижимости рекомендуют письменно фиксировать все денежные операции (просить расписки о внесении ежемесячных платежей и пр.). Они смогут послужить доказательством в случае, если новая оплата будет задержана. В пункте договора «Порядок расчетов», как правило, устанавливается «временная воронка» – промежуток, в который жилец обязан оплатить аренду (через банк, лично по расписке и т. д.). Если арендатор не укладывается в эти сроки, договор может быть досрочно расторгнут по требованию собственника, а жилец – немедленно выселен из квартиры.

По словам специалистов, сроки для оплаты устанавливаются обычно с запасом 3 – 5 дней после установленной даты, после чего можно обращаться в суд.

Лишние люди, грязь и порча имущества

Проверить, действительно ли в квартире проживают те самые люди и в том количестве, которое зафиксировано в договоре, весьма затруднительно. Нередко стороны договариваются о том, что собственник может приходить в квартиру только по предварительному согласованию с арендатором, находиться там в его присутствии, и обычно в договоре устанавливается периодичность таких визитов – не чаще одного раза в месяц. Что вполне справедливо.

Однако понять, сколько в квартире реально проживает человек, зачастую можно по ее состоянию. Например, заселялись юноша и девушка, а в итоге вы не обнаруживаете никаких характерных признаков женского пребывания, зато видите несколько пар мужской обуви разного размера, расстеленный диван в гостиной и т. п., из чего следует, что живет здесь не молодая пара, а молодые неженатые друзья, и хорошо еще, если только двое, а не хоккейная команда. Нередко на помощь приходят соседи и консьержи. Даже если собственник не слишком с ними близок, пожаловаться на недобросовестных жильцов они обычно любят.

Что касается порчи мебели и т. п., то, помимо взимания страхового депозита, здесь каждому арендодателю будет подспорьем страхование имущества. Немаловажно страхование гражданской ответственности – на случай чрезвычайных ситуаций, например, затопления соседей. Как правило, крупные агентства недвижимости с хорошей репутацией и квалифицированными специалистами предлагают страхование гражданской ответственности в подарок.

Что касается уровня загрязнения, то он установлен в законодательных нормах, например, в статье №17 Жилищного кодекса прописано, что жильцы должны содержать жилое помещение в надлежащем состоянии, отвечающем требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным нормам законодательства. Законодательно прописан и уровень шума, который может доноситься из квартиры. Но, как предупреждают эксперты, в реальной жизни эти превышения доказать непросто.

Психологи и следователи

По сути самый правильный способ обезопасить себя от проблем – найти порядочных арендаторов. Именно с этим связаны строгие и порой даже в чем-то дискриминирующие требования арендодателей к потенциальным жильцам. Считается, что наиболее надежными арендаторами являются семейные пары, женщины, экспаты. Первые отличаются порядочностью, вторые считаются более аккуратными, третьи не обманут с деньгами и своевременностью выплат. В категорию «нежелательных» может попасть абсолютно любой арендатор. Самыми нежелательными считаются группы рабочих из 5 – 6 человек, одинокие молодые мужчины, а также люди с домашними животными.

Однако соответствие набору формальных требований еще не гарантирует отсутствия проблем, поэтому собственнику рекомендуется до заселения нового жильца провести разведывательную работу. У каждого свои методы проверки будущих арендаторов: кто-то устраивает личные встречи и пытается вытащить будущего нанимателя на задушевную беседу, кто-то изучает профили в социальных сетях, кто-то даже разыскивает прошлых арендодателей и запрашивает у них характеристику. В любом случае арендодателю следует помнить, что даже соблюдение всех перечисленных рекомендаций – не панацея. Пуская в свою квартиру жильцов, вы либо соглашаетесь на определенный риск, либо вам вовсе не стоит ввязываться в арендный бизнес.

Использованы данные www.irn.ru