Какие документы нужны для продажи квартиры?

Существует группа обязательных документов, без которых сделка невозможна, и группа дополнительных, которые могут понадобиться в особых случаях. А «особых случаев» немало, ведь если принимать во внимание различные нюансы, то на рынке недвижимости едва ли не каждая сделка в той или иной мере уникальна.

Правоустанавливающий документ

Первая обязательная бумага, которую должен иметь продавец, – правоустанавливающий документ на продаваемый объект. В зависимости от того, как квартира стала собственностью, этот документ может быть разного содержания. Например, квартира была получена в результате мены, стала собственностью по договору купли-продажи, была подарена, получена в наследство. Соответственно, во всех этих случаях правоустанавливающими документами будут являться договоры купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи в собственность (в случае приватизации). Точно так же правоустанавливающим документом может являться решение суда, если продавец стал собственником в результате какого-либо судебного разбирательства.

Известны случаи, когда правоустанавливающего документа у собственника по каким-то причинам не оказалось. Например, квартира не была приватизирована. Человек мог и не получать ордер, дающий основание на проживание в квартире, или ордер был утерян. Тогда нужно его получить в паспортном столе.

Свидетельство о регистрации

Второй обязательный документ – свидетельство о регистрации права собственности в Росреестре – должен быть при наличии первого, ведь владение объектом недвижимости начинается именно с момента регистрации права.

Хотя иногда люди получают тот самый правоустанавливающий документ на объект недвижимости, а в Росреестр идти не спешат, откладывают «на потом». Сделку они провести не смогут, пока все-таки не получат свидетельство.

Свидетельства может не оказаться у тех собственников, которые приватизировали жилье еще на заре рынка, а после этого сделки с недвижимостью не совершали. В любом случае, если этого документа нет, его получить нужно.

Кадастровый паспорт

Собственник объекта недвижимости имеет право по своему усмотрению распоряжаться им – продать, переоформить на какого-либо. Однако воспользоваться этим правом он может только при наличии кадастрового паспорта объекта. Это третий обязательный документ, который должен иметь продавец-собственник.

Кадастровый паспорт содержит в себе технические характеристики объекта и имеет кадастровый номер. Его можно получить в ПИБе. С недавнего времени обязанность выдавать кадастровые паспорта также переложена на Росреестр, но пока их продолжают выдавать в ПИБах. Хотя, например, в Московском районе ПИБ уже не принимает заказы на составление кадастровых паспортов, там их нужно заказывать в Росреестре. В любом случае, пока происходит переход полномочий от одного ведомства к другому, имеет смысл сначала позвонить в районный ПИБ и поинтересоваться, может ли быть выдан кадастровый паспорт. Если уже он не выдается, нужно отправляться в отдел Росреестра, обслуживающий определенный район.

Технический паспорт

Существует еще один паспорт для квартиры, который может понадобиться при ее продаже, – технический. Он уже относится к разряду необязательных документов, потому что сделка может быть проведена и без него. В отличие от кадастрового, где есть только номер объекта и условное описание технических характеристик квартиры (минимум, необходимый для регистрации сделки), технический паспорт содержит оценочную стоимость объекта на текущий год и полный список характеристик квартиры. (Правда, указанная там стоимость – инвентаризационная, не имеет к рынку никакого отношения.) Поэтому желательно иметь оба документа.

Техпаспорт важен потому, что с его «необязательностью» часто не согласен покупатель. Ему важно, чтобы увиденное на просмотре предлагаемой квартиры было подтверждено официальным документом. Ведь ему предстоит передать продавцу немалые деньги, и чем солиднее «портфель» документов, тем выше шансы, что сделка состоится.

Выписка из ЕГРП

В Единый государственный реестр прав (ЕГРП) стекается вся информация по сделкам. Формирует и содержит этот документ Росреестр.

Любой гражданин может заказать выписку из ЕГРП для того, чтобы узнать, у кого в собственности интересующий его объект, не находится ли данная квартира в залоге у банка, не имеется ли каких-либо других обременений, например ареста суда.

Теоретически собственнику необязательно иметь при себе эту выписку. Однако покупатели нередко хотят, чтобы таковая у продавца все-таки была. Здесь нужно иметь в виду, что информация, предоставленная ЕГРП, актуальна только на день выдачи. Возможно, полученная вчера выписка уже сегодня не будет отражать реального положения вещей. Например, собственник сразу после посещения Федеральной регистрационной службы (или компании, помогающей получить выписку, минуя очереди и не затрачивая времени на ожидание, составляющее от пяти до десяти дней) отправится в банк и возьмет кредит под залог этой же квартиры. Тем не менее и продавцу получить такой документ желательно, и покупателю квартиры нелишне будет самостоятельно заказать выписку перед совершением сделки, чтобы не приобрести «кота в мешке».

Формы 7 и 9

Все вышеперечисленные документы собственникам выдают за определенную плату. Зато за получение справки по форме 7 и 9 денег не берут (если, конечно, их доставка не заказана в коммерческой фирме).

В форме 7 изложены характеристики квартиры, как и в паспорте объекта недвижимости, но в максимально сжатом виде – она предоставляет информацию, которая хранится в ПИБе: метраж, данные о перепланировке, которые имеются в паспортной службе, некоторые сведения о здании и дефектах помещения. Хотя в этой справке возможны ошибки. Все-таки важнее технический паспорт, так как для его составления квартиру посещает специалист из ПИБа, осматривает, если нужно, проводит замеры.

Форма 9 указывает, сколько человек в момент выдачи документа были зарегистрированы по конкретному адресу и, соответственно, имели право пользоваться расположенным здесь помещением. В ней указывают полное имя владельца жилья, а также перечень лиц, которые ввиду своей регистрации имеют право пользоваться этим жильем, данные о регистрации каждого жильца или снятии его с учета (в некоторых случаях указывается также причина снятия с учета).

Закон не ограничивает срок действия формы 9, но многие организации, как государственные органы, так и коммерческие фирмы, для обращения в которые может понадобиться этот документ, самостоятельно определяют срок его действия. Обычно к рассмотрению принимаются «девятки», которым не больше месяца. Однако риелтор покупателя может потребовать «свежую бумагу». Поэтому при сделках и операциях с недвижимостью иногда приходится оформлять эту справку несколько раз – на разных этапах процесса. Требуя новую справку, покупатель стремится обезопасить себя от приобретения жилья с «прописанными» в нем посторонними людьми.

Все эти формы в Росреестре не нужны, они – только для предъявления покупателю.

Брак и опека

Если продаваемая квартира ранее была приобретена супругами после регистрации брака, то она считается совместно нажитым имуществом. Поэтому потребуется письменное согласие супруга на сделку. Впрочем, в последнее время все чаще между супругами практикуются договорные отношения, подписываются брачные договоры, по которым приобретенная в браке недвижимость является собственностью кого-то одного. В таком случае вместо согласия среди документов должен быть заверенный нотариусом брачный договор.

Если собственником или одним из собственников квартиры является несовершеннолетний, требуется разрешение на сделку со стороны органов опеки и попечительства.

Таков основной перечень документов, которые необходимы или могут понадобиться для продажи квартиры. Не исключено, что в каждом конкретном случае «всплывут» и другие.

www.bn.ru