Кого кормит ипотечный заемщик

1. Банкиры

Как показывает статистика, лишь каждая пятая квартира в России покупается с помощью кредитных средств. То есть 80% покупателей обходятся собственными накоплениями либо берут в долг у родственников, друзей, знакомых или коллег.

Деньги могут даваться под проценты или без процентов, но в большинстве случаев купленная квартира не находится в залоге. По крайней мере, соответствующего соглашения частный кредитор и заемщик, как правило, не заключают.

Чтобы не оставлять покупаемую квартиру в залог банку (а это главный отличительный признак ипотечной сделки), можно взять у него кредит наличными. Однако это не очень выгодно. Ставки по потребительским кредитам вдвое, а то и втрое превышают ставки по ипотеке. Суммы по ним, как правило, не превышают миллиона рублей, а срок очень короткий – не более 5 лет.

А вот ипотечный кредит, наоборот, – самый дешевый и длительный из всех. Банк страхует свои риски тем, что берет в залог квартиру. Ведь ее можно продать, если у заемщика не будет денег для погашения займа. Поэтому ипотеку дают на 25 – 30 лет. Благодаря этим двум факторам сумма, которую можно взять в долг для решения квартирного вопроса, довольно серьезная (зависит, естественно, от дохода заемщика и созаемщиков).

Так что пользоваться услугами банка при покупке квартиры – довольно разумный ход, если собственных сбережений не хватает. Однако при этом необходимо минимизировать собственные риски. То есть накопить как можно более высокий первоначальный взнос (хотя бы 20 – 30% от стоимости квартиры) и взять кредит из расчета, что на ежемесячные платежи будет уходить не более трети семейного дохода. В этом случае ипотека не станет обременительной.

Чтобы получить одобрение в банке, нужно предоставить пакет документов, основные из которых – паспорт, справка 2-НДФЛ и копия трудовой книжки, заверенная на работе. Исходя из предоставленной информации, в банке определят, какую сумму, на какой срок и по какой ставке они могут выдать в кредит конкретному заемщику. Обычно, когда одобрение на определенную сумму в банке получено, оно действует в течение трех месяцев. За этот срок заемщику необходимо найти подходящую квартиру, зарегистрировать кредитный договор и сделку купли-продажи недвижимости. И здесь в дело включаются другие участники ипотечной эпопеи.

2. Оценщики

Если банк одобрил вам определенную сумму, это еще не значит, что он ее выдаст. Для этого нужно найти подходящую квартиру. Согласно имеющимся правилам Центробанка России, общая сумма кредита, включая проценты за год пользования, не должна превышать стоимости заложенного объекта недвижимости. Если заемщик не сможет выплатить кредит, банк должен быть уверен в том, что он сможет вернуть потраченные деньги и погасить другие затраты за счет продажи квартиры.

Иными словами, квартира должна не только стоить как минимум на 20% больше, чем одобренная сумма кредита, но и быть ликвидной. Как правило, банки не дают деньги под залог квартир, находящихся в других регионах или в старом жилфонде.

Основная суть этой меры – страховка от невозврата кредита. А чтобы понять, сколько в действительности (по рыночной оценке) стоит квартира, банки пользуются услугами оценочных компаний. Точнее, они перекладывают эту обязанность на заемщиков и требуют от них проведения оценки приобретаемой недвижимости. И, соответственно, оплаты этих услуг.

Обычно банки предлагают заемщикам сразу несколько оценочных компаний на выбор. Оценка квартиры проводится довольно быстро – в течение 2 – 3 дней. Стоимость процедуры (в зависимости от цены и месторасположения объекта) составляет от 3 до 10 тыс. рублей. Отказаться от проведения оценки недвижимости нельзя. Это обязательное условие выдачи кредита. Впрочем, как и страховка.

3. Страховщики

До тех пор пока ипотечный кредит не погашен, заемщик обладает правом собственности на объект недвижимости, но не может распоряжаться им в полной мере. То есть жить и прописаться в квартире он способен, а вот продать ее без разрешения кредитной организации – нет. Тем не менее банк при таком раскладе несет определенные риски. Ведь может пострадать как квартира, так и заемщик, который обязан вернуть долг. Все эти риски банк, естественно, перекладывает на покупателя квартиры.

Во-первых, кредитная организация заинтересована в том, чтобы платежи по кредиту поступали ежемесячно и без задержек. Поэтому в первую очередь страхуется сам заемщик – на случай смерти или потери трудоспособности. Хотя наличие договора о страховании жизни и трудоспособности еще не гарантирует, что страховая компания возьмет решение проблем с банком на себя. По словам банкиров, страховые компании отказываются гасить оставшиеся долги умершего примерно в каждом десятом случае. Чаще всего – в связи с сокрытием хронической болезни, которое, по мнению страховщиков, имело место при заключении договора страхования. Но перечень исключений гораздо шире. Сюда относятся смерть от радиации, гибель во время или вследствие участия в военных действиях, случаи, связанные с арестом, заключением под стражу, лишением свободы застрахованного. В «черный список» включены также самоубийство, если оно произошло ранее, чем через два года после заключения договора страхования, и убийство, если оно организовано лицом, получающим выгоду в результате смерти застрахованного. Не рекомендовано умирать от потребления некачественного алкоголя, вождения машины в нетрезвом виде. Вообще, если умерший был под градусом, страховые компании будут весьма тщательно искать причинно-следственную связь между потреблением алкоголя и смертью. Естественно, чтобы отказать в выплате. Страховые компании не возместят долг умершего банку также в том случае, если человек погиб вследствие занятий опасными видами спорта – профессионально или даже на любительском уровне.
Не вполне понятно, на каком основании из перечня страховых случаев исключается смерть вследствие заражения ВИЧ или СПИД, вне зависимости от способа инфицирования. Хотя, если будет доказано, что инфицирование впервые произошло во время действия договора страхования, страховая выплата должна быть произведена. Если выяснится и будет документально подтверждено, что инфицирование предшествовало заключению договора, скорее всего, последует отказ.
По закону о смерти застрахованного страховой компании сообщает выгодоприобретатель, в данном случае – кредитор. Однако банк не будет собирать объемный пакет документов – справку о смерти с указанием ее причины, свидетельство о смерти, иные документы в зависимости об обстоятельств смерти, в том числе постановление о возбуждении или об отказе в возбуждении уголовного дела. Наследникам придется побеспокоиться об этом самим.

Если страховая компания признала смерть нестраховым случаем, обязанность расплатиться по кредиту ложится на третьих лиц: созаемщиков, поручителей или наследников.

Во-вторых, банк желает, чтобы объект залога находился в хорошем состоянии и не терял своей рыночной стоимости. Поэтому банк требует, чтобы заемщик страховал квартиру на случай пожара, стихийного бедствия или противоправных действий других лиц. Казалось бы, в этом случае страховая компания покроет потери за свой счет, но, как показывает практика, не всегда. Например, если полис предусматривает выплату только в случае залива третьими лицами, ущерб от воды с крыши компания не компенсирует. Также стоит уточнить, что может быть причиной пожара и входит ли туда кроме самовозгорания удар молнии, взрыв газа и поджог.

Когда компания страхует лишь «коробку» без учета отделки, выплату страхователь получит в том случае, если будут повреждены стены либо несущие конструкции жилья. Все остальное придется восстанавливать за свой счет. Такая страховка больше подойдет тем, кто опасается полного разрушения дома или квартиры вследствие пожара или стихийных бедствий.
Осторожными нужно быть и с исключениями из договора. Например, СК может вписать оговорку, что полисом не покрываются убытки, возникшие в результате износа водопровода или проводки, находящихся в квартире. В этом случае страхователю могут ничего не выплатить, обвинив его в халатном отношении к своему имуществу и коммуникациям.
Точно так же исключенным из договора страхования может быть ущерб, нанесенный из-за ошибки строителей или из-за того, что здание находится в ветхом состоянии. И если в квартире обрушится потолок не от ремонта соседей, а из-за старости дома, страховщик может отказать в выплате.

К сожалению, страховка, защищающая от противоправных действий третьих лиц, не всегда спасает и от грабителей. Если ценности пропадут не из сейфа, а из тумбочки возле кровати – выплаты не будет. Редкие и очень дорогие коллекционные вещи страховщики вовсе не страхуют либо при условии, что жилье находится под охраной круглые сутки.
Хитрят компании и в случаях, когда ущерб совсем невелик. Например, если испорчена часть потолка или обоев, СК платит только за замену этой конкретной части. Хотя далеко не всегда обои можно заменить локально, для этого может потребоваться оклейка целой стены.

В-третьих, страхование титула. В этом более заинтересован сам заемщик, потому что данный полис защищает его от действий мошенников. Ведь если вдруг через какое-то время окажется, что у квартиры нашелся реальный владелец (а не тот человек, который продал квартиру) и он через суд сможет доказать свою правоту, то заемщик останется и без квартиры, и с миллионными долгами. Данный вид страхования является добровольным. При этом он более распространен на вторичном рынке и довольно редко применяется при ипотечных сделках, поскольку банк обычно проверяет юридическую чистоту квартиры.

В-четвертых, по стандартам АИЖК заемщики обязаны страховать свою ответственность в том случае, если они внесли в качестве первоначального взноса менее 20% от стоимости квартиры.

В среднем страховка ипотечной квартиры обходится заемщикам в 0,5 – 1% от суммы кредита. И с каждым годом уменьшается, поскольку снижается остаток тела займа. При досрочном погашении заемщик имеет право вернуть остаток страховой суммы за неиспользованный период времени. А вот деньги, потраченные на риелтора, вернуть уже не получится.

4. Риелторы

Покупатели жилья делятся на два вида. Опытные, как правило, обходятся без услуг посредников. Новички же обращаются к риелторам, несмотря на то, что их услуги стоят довольно дорого (до 3 – 5% от стоимости квартиры), а роль в процессе незначительна.

5. Ипотечные брокеры

В последнее время на рынке появилось довольно много посредников, предлагающих свои услуги по поиску оптимального жилищного кредита. Однако, прежде чем обратиться к ним за помощью, следует взвесить все «за» и «против».

Плюсы кредитных посредников, или каким должен быть качественный брокер:
1. Если у кредитного брокера много банков-партнеров и с каждым уже есть опыт взаимодействия, то он очень хорошо знает специфику подачи заявок в тот или иной банк и особенности их кредитной политики. Это повышает шансы компании на получение кредита. Очень важно также, что наличие партнерских договоренностей с банками и отлаженных процессов взаимодействия обеспечивает более оперативную подачу и рассмотрение заявки.

У крупного брокера, который относительно давно работает на рынке, может быть 10 – 30 банков-партнеров, однако сам по себе этот количественный показатель мало что значит. Если у брокера в партнерах всего три, но лучших в определенных условиях банка (самые низкие ставки, или самые длинные кредиты, или самые демократичные требования к заемщикам и т. д.), то для оказания качественных услуг брокериджа этого может быть вполне достаточно. Сотрудничая с несколькими банками одновременно, брокер может подсказать и обеспечить лучшие условия финансирования.

2. Одна из просьб заемщика к кредитному брокеру – снять с него лишнюю головную боль, чтобы не приходилось предоставлять «лишние» документы. В этих случаях брокер должен найти банк с наиболее демократичными требованиями к заемщику и его пакету документов. Банк, в котором больше ориентируются не на конвейерный режим работы с клиентами, а практикуют индивидуальный подход. Как правило, это средние или небольшие банки.

3. Брокер не должен быть простым номинальным посредником, переправляющим документы из компании в банк. Роль кредитного брокера – изначально выступать в роли финансового консультанта, понимая особенности бизнеса предприятий, специфику различных сфер экономики и хорошо разбираясь в бухгалтерской и управленческой отчетности, юридических нюансах. Малым и средним компаниям не под силу услуги международных консалтинговых фирм. Банки тоже нацелены больше на рассмотрение готовых пакетов документов. Поэтому одна из задач ипотечного брокера может состоять в том, чтобы заранее оценить возможность получения кредита, честно ответить, сможет он помочь или нет, и при возможности заблаговременно провести работу по повышению шансов заемщика на получение кредита, чтобы избавить и банк, и заемщика от последующих временных затрат.

Подводные камни ипотечного брокериджа:

1. На молодом российском рынке ипотечного брокериджа еще очень мало участников с проверенной репутацией и много компаний-новичков. Поэтому шанс получить некачественный сервис очень высок. Немного у кого из кредитных брокеров есть отлаженные бизнес-процессы и большой опыт успешной работы.

2. Есть риск столкнуться с мошенниками. Если брокер гарантированно обещает помочь или, более того, для этого нужно сначала внести предоплату – не обольщайтесь. Это явный признак мошенничества, так как никто не может гарантировать получение кредита – ни банк, ни тем более кредитный брокер. Если брокер берет оплату за свои услуги сразу после одобрения, стоит удостовериться в решении банка лично. Лучше если будет письменное подтверждение от банка, что он готов выдать ипотеку.

3. Хотя банков-партнеров в любом случае намного больше у кредитного брокера, чем у потенциального заемщика, брокер ограничен в выборе кредитных организаций. Некоторые банки принципиально не сотрудничают с брокерами, из-за чего последним приходится предлагать только банки, с которыми у него налажены отношения. Поэтому, если брокер говорит, что не может вам помочь, – не отчаивайтесь и продолжайте поиск сами. Брокеры не всесильны.

4. За услуги брокера компании придется платить из своих средств. Хотя минусом это можно назвать лишь условно. Если за эти деньги ипотечный заемщик получает конкретный результат, хорошее качество сервиса и в итоге жилье, о котором мечтал, заплатить не жалко.

5. В самостоятельном поиске кредитора заемщик, конечно, и сам может потерять драгоценное время, но обиднее, если надеешься на, казалось бы, профессионалов, а они «не шевелятся». Сотрудничая с ипотечным брокером, заемщику не стоит расслабляться и снимать с себя ответственность – посредника все равно придется контролировать. С первого контакта нужно постоянно отслеживать, куда брокер подал заявки, на какой стадии рассмотрения они находятся и т. д. Подозрительным должно быть, если брокер скрывает названия банков-партнеров.

6. Нотариусы и регистраторы

Юридическое заверение некоторых документов требуется довольно часто. Ипотечная сделка не исключение. Однако услуги нотариуса понадобятся только тем, кто приобретает квартиру в кредит, находясь в браке, здесь потребуется нотариально заверенное согласие супруга. В остальных случаях ипотечная сделка обходится без участия этих специалистов.

А вот без регистраторов обойтись не удастся. По закону сделки по ипотеке подлежат обязательной регистрации путем внесения в единый государственный реестр. После регистрации заемщик (покупатель) становится легальным собственником своего имущества. Срок регистрации составляет в среднем около трех недель (этот срок установлен законодательством).

И здесь опять же у покупателя есть выбор: либо сделать это самостоятельно и провести немало времени в регистрационной службе, либо отдать это на откуп посреднику. Если у покупателя есть риелтор и он приобретает квартиру на вторичном рынке, то всю процедуру он возьмет на себя. При покупке новостройки продавец изначально предлагает покупателю такую услугу. Стоит она обычно от 0,5 до 1% от стоимости квартиры, но зато существенно экономит время.

Отказаться от услуг регистратора не получится. Госпошлину платить все равно придется. А вот пользоваться или нет помощью посредников, остается полностью на усмотрении покупателя.

При подготовке использованы материалы сайтов: www.digest.subscribe.ru, www.banker.ua, www.bn.ru, www.banki.ru