Главная Недвижимость Новости Риэлторы Застройщики Банки Статьи О проекте On-line
Площадь (кв. м.)
отдо
Цена (тыс.руб.)
отдо
расширенный поиск















Статистика

Hits
6292412
65

Hosts
806170
19

Visitors
1124014
22
2

В разделе «Статьи о недвижимости » представлена полезная информация о рынке жилой, коммерческой, загородной, зарубежной недвижимости. Представленные статьи могут носить аналитический, обзорный, юридический, рекламный характер. Все размещенные в этом разделе статьи о недвижимости опубликованы в еженедельнике "Дом. Квартира. Дача. Саратов."


 

Сделки с недвижимостью: какие опасности подстерегают покупателя?

Сделки с недвижимостью: какие опасности подстерегают покупателя? 03.08.2012
От мошенничества при сделках с недвижимостью не застрахован никто. Опасность быть обманутым может подстерегать неискушенного покупателя на любом этапе совершения операций с недвижимым имуществом. Журнал «Дом. Квартира. Дача» систематизировал наиболее опасные ситуации.

Касательно любых сделок с недвижимостью следует помнить, что договор купли-продажи, дарения, приватизации, любой иной договор считается заключенным только с момента государственной регистрации перехода права собственности. Договор, не зарегистрированный в порядке, установленном законом, ничтожен, т. е. не порождает никаких правовых последствий. Наличие в договоре, составленном в письменной форме, подписей свидетелей, заверение нотариусом договора в настоящее время не влечет признание договора заключенным. В случае предъявления иска в судебном порядке о признании права собственности существует большая (практически 100%) вероятность отказа в его удовлетворении.

Не следует также отдавать денежные средства под устные или письменные обещания в ближайшее время оформить недвижимость «как положено». В случае нарушения такого обещания суд не сможет защитить нарушенные права на недвижимость и покупатель, в лучшем случае, сможете претендовать только на возврат оплаченной суммы.

Не следует занижать в договорах стоимость квартиры с целью ухода от налогообложения. В случае возникновения конфликтной ситуации суд вернет деньги в сумме, указанной в договоре. Доводы о том, что трехкомнатная квартира не может стоить 100 тыс. рублей, для суда будут крайне неубедительны, суд в таких случаях всегда требует письменных доказательств, подтверждающих, что квартира (или иное имущество) продано по другой цене.

Проблемы приобретения жилья в новостройке (до получения акта о вводе объекта в эксплуатацию)

Договор участия в долевом строительстве – самый надежный и безопасный из существующих способов приобретения жилья. Порядок его заключения, расторжения, исполнения регулируется положениями Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Законом РФ от 7 февраля 1992 года «О защите прав потребителей».

При его заключении проверкой правильности представленного пакета документов, его полноты занимается орган, осуществляющий его государственную регистрацию. Однако перед тем, как его заключить, следует проверить наличие у застройщика прав на земельный участок, на котором будет строиться дом, наличие или отсутствие каких-либо судебных претензий, заявленных к застройщику. О наличии судебных споров с застройщиком можно легко узнать путем обращения к сайту Арбитражного суда Саратовской области, содержащему полную картотеку арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/). К сожалению, суды общей юрисдикции такой электронной базой не обладают, и там получить информацию достаточно затруднительно.

Практически единственной опасностью при заключении договора долевого участия в строительстве является возможное банкротство застройщика. Также велика вероятность прекращения права на земельный участок по каким-либо основаниям – проверить данное обстоятельство очень тяжело.

Следует отметить, что договоры долевого участия в строительстве крайне редки на первичном рынке жилья, поскольку строительные организации избегают их заключать ввиду большого количества санкций за нарушение их условий.

Предварительный договор, договор уступки имущественного права требования, приобретения векселей, договор инвестирования и пр. («серые» схемы)

До внесения изменений в ст. 2 указанного выше закона самые распространенные виды договоров встречаются и в настоящее время. Федеральным законом от 19 июня 2010 года № 119-ФЗ в статью 1 были внесены изменения, согласно которым привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у них правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:

– на основании договора участия в долевом строительстве;

– путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

– жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

Частью 2.1 ст. 1 Закона установлен прямой запрет на привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи.

Этим же законом была усилена ответственностью за нарушение его требований, и теперь юридическому лицу за продажу имущественного права на квартиру без соблюдения положений ст.1 Закона грозит административный штраф в размере до 1 млн рублей с каждой сделки (ст. 14.28 КоАП РФ).

Ответственность достаточно серьезная, поэтому продавать квартиры по подобным схемам рискуют только мелкие организации (как правило, общества с ограниченной ответственностью), которые в случае привлечения их к ответственности просто исчезнут.

Риски заключения подобных договоров очень велики и больше напоминают игру «русская рулетка» – выстрелит или не выстрелит.

Реализация имущественных прав подобным образом осуществляется, как правило, юридическими лицами, не обладающими никакими правами на земельный участок и являющимися либо подрядчиками строительства, либо субподрядчиками, либо поставщиками стройматериалов или оборудования на стройку, и которым право на квартиры было передано в оплату за выполненные работы или услуги, поставленный товар.

Если проанализировать цены, нетрудно заметить, что стоимость квартир, предлагаемых к реализации такими организациями, заметно отличается от стоимости, которую предлагают лица, участвующие в основном договоре (застройщик и генподрядчик) в меньшую сторону, ввиду чего потенциальные покупатели, а также риелторы, в первую очередь, обращают внимание на данные квартиры.

При возникновении разногласий с генподрядчиком или невыполнении условий договора с ним данная организация может просто исчезнуть, и цепочка договоров, по которой конечный покупатель – гражданин получил квартиру, может прерваться. При таких обстоятельствах орган, осуществляющий государственную регистрацию права, просто откажет в совершении регистрационных действий. Обращение в судебные органы результата не принесет – суд также будет проверять наличие цепочки договоров.

Велика вероятность «задвоенных» и даже «затроенных» продаж, когда право на одну и ту же квартиру передается разным лицам, и эти лица долго потом доказывают друг другу и суду свое право на недвижимость.

Приобретение квартир путем вступления в члены ЖСК и заключение договора паенакопления

Деятельность ЖСК регулируется исключительно гл. 11 Жилищного кодекса РФ.

До внесения изменений в Жилищный кодекс РФ закон позволял организовывать жилищно-строительные кооперативы без наличия у него земельного участка на каком-либо праве. Этой законной возможностью пользовались юридические лица, которые сами правом реализации имущественных прав на квартиры не обладали ввиду отсутствия права на земельный участок (генподрядчики строительства дома). Весь объем имущественных прав на квартиры по такой схеме передается по договору инвестирования ЖСК, а после заключения договора между ЖСК и гражданином денежные средства переводятся в пользу строительной организации. Данная схема носила и носит законный характер, хотя жилищно-строительный кооператив при такой схеме больше напоминает риелторскую контору.

Федеральным законом от 30.11.2011 № 349-ФЗ в часть 2 ст. 110 Жилищного кодекса РФ были внесены изменения, из буквального толкования которых усматривается невозможность существования ЖСК без отвода ему в установленном порядке земельного участка. На ранее созданные ЖСК эти требования не распространяются.

Основные риски заключения договоров паенакопления как ранее, так и сейчас связаны с тем, что ЖСК являются некоммерческими организациями, официально никакой предпринимательской деятельности не ведут, что автоматически влечет невозможность привлечения их к ответственности на основании норм Закона РФ «О защите прав потребителей» (неустойка, компенсация морального вреда, штраф). Нарушение сроков строительства, качество работ, иное неисполнение условий договора – за все эти нарушения ЖСК наказать достаточно сложно.

Сами по себе ЖСК правами на квартиры не обладают, и их право производно от прав юридического лица, передавшего ему квартиры под реализацию.

Законом предусмотрена также возможность приобретения жилья по жилищным сертификатам и через жилищно-накопительные кооперативы, но ввиду того, что данные виды продаж практически отсутствуют, какой-либо устойчиво сложившейся практики не имеется.

Приобретение жилья на вторичном рынке

Договор пожизненного содержания с иждивением (§ 4 гл. 33 ч. 2 Гражданского кодекса РФ) – специфический и достаточно новый вид договора для российского законодательства, в котором не разбираются не только покупатели – рентодатели, но зачастую и нотариусы, оформляющие указанный вид договоров.

Если в договоре пожизненного содержания с иждивением или договоре ренты не прописано право рентополучателя на оплату рентных платежей взамен личного оказания услуг по содержанию, обеспечению уходом, питанием, одеждой, иное, такой договор в судебном порядке может быть легко расторгнут, так как с доказательством оказания услуг личного характера по указанным сделкам, как правило, возникают сложности. При расторжении договора покупатель остается без квартиры и без денег, затраченных на продавца – рентополучателя.

Договор дарения – безвозмездная сделка и односторонняя сделка, в результате которой приобретатель недвижимости приобретает дорогостоящее имущество бесплатно. Если договор дарения заключается не между близкими родственниками, всегда существуют подозрения, что данным договором прикрывается другая сделка. Договоры дарения квартир зачастую заключаются с целью избежать раздела квартиры при разводе (имущество, подаренное супругу, в раздел не включается) или с целью продать долю в праве общей долевой собственности на квартиру (продажа без предупреждения остальных сособственников противоречит закону, а дарение возможно без такого предупреждения). Во втором случае приобретатель доли сильно рискует получить судебное разбирательство по поводу притворности сделки.

Договор купли-продажи доли в квартире

Если жилое или нежилое помещение имеет несколько собственников, между ними часто возникают конфликты по поводу порядка пользования данным имуществом. И если в нежилом помещении еще как-то можно определить такой порядок путем обращения в суд, то порядок пользования квартирой (среднестатистической) с выделением каких-то комнат каждому из сособственников практически невозможно – крайне редко, когда идеальные доли совпадают с реальным метражом комнат, а перепланировка невозможна. Без определения реальных долей (или согласия других сособственников) невозможно вселение иных лиц, кроме самих собственников, в приобретенную недвижимость.

Все это приводит к необходимости продажи кем-то из сособственников своей доли недвижимого имущества. Однако и здесь возникают затруднения – продать свою долю невозможно без того, чтобы предложить ее купить другим сособственникам по установленной цене (так называемое преимущественное право покупки – ст. 250 ГК РФ). Нередки случаи, когда иные собственники жилья препятствуют продаже доли третьим лицам. Исход данного рода конфликтов выражается в оформлении договора дарения с целью прикрыть договор купли-продажи, что очень часто оспаривается в суде.

Обращения в суд иными собственниками о признании сделки дарения притворной и переводе права собственности в силу преимущественного права покупки на другого собственника недвижимости часто заканчиваются тем, что лицо, приобретшее долю в недвижимости, теряет не только право на нее, но и денежные средства – вернуть их в полном объеме практически невозможно, поскольку доказывать факт передачи денег в определенном размере придется только с помощью письменных доказательств.

Договор купли - продажи недвижимости

При совершении сделки, направленной на приобретение квартиры по договору купли - продажи, нужно тщательно проверять историю данного объекта недвижимости и самого продавца,

поскольку часто встречаются случаи, когда через 2 – 3 месяца объявляется женщина с ребенком, которая имела в данной квартире право пользования. По ее иску сделка будет признана недействительной, а деньги вернуть будет практически невозможно. Схема подобного мошенничества крайне распространена. С целью обезопасить себя от такой схемы следует попросить справку об отсутствии регистрации по данному месту жительства каких-либо лиц, по возможности поспрашивать соседей; настороженность должна вызывать и явно заниженная цена на квартиру.

На практике встречаются прецеденты, когда право собственности на квартиру было зарегистрировано на основании решения суда. Стоит учесть, что решение суда может быть отменено вышестоящей судебной инстанцией, и тогда покупатель потеряет право на квартиру.

Если квартира продается после получения ее по наследству, необходимо выяснить, когда скончался предыдущий собственник и на каком основании жилье перешло к наследнику. В этом случае не исключены при мошеннической схеме поддельные завещания и мнимые претенденты со стороны иных наследников.

Очень распространенной практикой служат споры, когда продавец или его наследники оспаривают сделку на основании совершения таковой продавцом в состоянии, когда лицо не могло отдавать отчет своим действиям, например, вследствие злоупотребления продавца спиртными напитками или наркотическими веществами, его возраста или болезни, например, психического характера. Обезопасить себя от подобных споров можно, получив до заключения договора и передачи денег справку от психиатра о дееспособности продавца на момент заключения договора.

www.realty.rbc.ru


Возврат к списку

vid90.jpgВиджеты о недвижимости
для Яндекс
- Новости недвижимости
- Статьи о недвижимости
- Недвижимость Саратова
kn1.gif

Спецпредложения
Продам
дача
Саратов. Черниговская (Южный склон)
дача 16 кв.м
Продам
1 комнатная квартира
Саратов. Блинова
1 комнатная квартира 42 кв.м
Продам
дом
Павловка.
дом Продам
Продам
дом
Саратов. Украинская/Стрелка (гора)
дом 50 кв.м
Продам
2 комнатная квартира
. Строителей 11
2-к квартира, 44 м2, 5/5 эт. Продам.
Продам
1 комнатная квартира
Горный. 170 км от Саратова
1 комнатная квартира 39 кв.м
Главная Недвижимость Новости Риэлторы Застройщики Банки Статьи О проекте